人民网“七问业委会”系列报道

五问业委会:支持业委会发展,各地“套路”哪家强?

人民网联合报道组

2019年08月23日08:18  来源:人民网
 

【编者按】

20世纪90年代,商品房改革浪潮涌动,“业主”成为新生的社会群体,业主委员会(下称业委会)顺时而生。然而,自1991年内地首家业委会成立以来的20多年间,各地有关业委会成立难、履职难的报道频频见诸媒体。尽管《物权法》以人大立法的高度明确了业委会的法律地位,各地业委会发展仍未走出困境。近期,人民网派出多路记者采访求证、请教专家学者,回顾业委会发展历程,聚焦业委会发展困境,剖析个中深层次原因,推出“七问业委会”系列报道,对其中普遍存在的问题进行建设性的探讨。同时,记者也深入调研各地支持业委会发展的新举措及部分小区业委会履职的新做法,探讨哪些成功经验更有利于推进业委会工作向好发展。

自内地首个业委会——深圳天景花园业委会成立以来,已过去28个年头。为支持业委会治理、破解小区居民自治难题,各地正不断涌现出新的尝试和举措,例如:北京成立“环境和物业管理委员会”(以下简称“环物会”),对业委会工作进行监督和指导;上海举办业委会沙龙,围绕业委会运作中好的做法以及难点、痛点、堵点进行交流沟通,提升业委会能力;武汉成立业委会孵化中心,对业委会主任开展培训,指导业委会换届工作等,其出发点都是为了帮助业主更好地维权,把小区建设得更加美好。

北京:“环物会”使社区治理迎来新生态

协商会邀请业主、物业公司、相关部门等围绕居民关心事宜进行协商。希格玛社区供图

混合型社区、11家物业公司混管9个小区、物业管理和居民自治成“老大难”……位于北京市海淀区中关村街道的希格玛社区,曾经是一个被物业管理难题困扰的典型多元业态社区。在一些小区中,由于房屋转手率较高,新业主对业委会工作支持力度不强,导致业委会换届失败,9个小区只有1个业委会,形成“一对多”的艰难局面。

2017年底,希格玛公寓物业发现,因将临使用年限,小区里2栋楼共4部电梯即将超期服役,无法通过日常养护和更换零件维持,随后,物业立即按照程序向有关部门提出申请启动公共维修基金,用来进行电梯更换。然而,由于小区没有业委会,小区物业又属于自管物业,没有备案资质,加之业主人数凑不齐,缺乏申请主体,公维基金的申请变得困难重重。“一年多过去了,我们为换电梯的事跑了无数趟,材料提交了一遍又一遍,仍然无果。”希格玛公寓物业管理相关负责人告诉记者。

为完善社区治理,改善各地类似希格玛社区的治理窘境,2017年,中共中央国务院出台《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,其中提出,要探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会。据了解,“环物会”系社区居委会的下设组织,通过对物业公司、业主之间的日常协调,监督物业、业委会履职。同时,以议事型协商、对话型协商、共建型协商、联动型协商、开放型协商的形式,实现社区居民参与式治理。

2018年底,希格玛社区“环物会”应运而生。成立不久,“环物会”就收到小区物业发来的求助申请,希望把“一直卡壳”的电梯维修工作向前推进。“环物会”随即邀请海淀区房屋管理局相关领导到社区,与街道、居委会、社区民警及希格玛公寓物业负责人开展“多方会谈”,为更换电梯使用住宅专项维修资金遇到的具体问题开启“绿色通道”。至此,希格玛公寓电梯问题得到快速解决。

“如今,社区的治理工作已经慢慢形成了非常好的良性循环。现在大家有问题都喜欢来找我们。”希格玛“环物会”主任周杨平欣慰道,“最大的受益者还是居民们。”

据周杨平介绍,在已有业委会的小区,“环物会”主要职责是监督业委会履职;在没有成立业委会的小区,“环物会”则暂时代行业委会职责,直到小区成立业委会为止,小区业主申请成立业委会的,“环物会”也会对其进行全程指导。

据悉,针对与希格玛社区类似的物业管理混合社区,海淀区已明确将主推以“环物会”为核心的物业管理模式。未来,“环物会”还将在北京全市范围内进行推广。 

上海:业委会组建率全国居首 业委会沙龙促交流

上海的物业服务已经走过20多个年头。2013年时,上海就已有7115个小区成立业委会,占符合成立条件小区的83%;至2019年,上海市已经成立9478个业委会,组建率高达92.47%,位居全国第一。

地处静安区曹家渡街道的叶庆居民区是典型的分散型居民区,共有8个物业管理公司和9个业主委员会。为整合资源,因地制宜开展工作,叶庆居民区于2013年8月正式成立业委会沙龙,为业委会、物业公司、居委会搭建起相互沟通和交流的平台。

“业委会动用维修基金需要支付审计费吗?”“该先进行业主意见征询还是先研究候选施工方?”“对于业主违章改建房屋该怎样应对和处理?”沙龙中,几乎每年都有不同小区进行业委会换届,新的业委会主任及成员对处理日常小区工作总是有许多问题。老的业委会主任、物业经理、房管办、法律志愿者顾问团成员在沙龙活动上变身“老师”,解答新人的诸多问题。益民公寓业委会的金主任情不自禁地感慨:“业委会沙龙实在太好了,避免新任业委会成员因不懂业务而造成的与物业、业主的矛盾。我每次都受益匪浅,业务水平也得到提升。”

除曹家渡街道叶庆居民区外,江宁路街道、古美房管办、桃浦镇社区、南京西路街道等也都顺利开展了业委会沙龙,沙龙围绕片区内物业管理、物业服务、业委会运作中好的做法以及难点、痛点、堵点进行交流沟通,提升业委会能力,促进物业提升管理能力和服务水平。

武汉:业委会孵化中心让业委会运转更有力

武汉市武昌区业委会孵化中心办公室一览 实习生刘含曦 摄

自2015年起,武汉市开始实施“三方联动”机制,将居委会、业委会、物业服务企业三方“拧成一股绳”,共同为居民提供社区服务。为提高业委会的履职能力,武汉市武昌区还建立了全省第一个业委会孵化中心。

武昌区民政局业委会工作负责人张秋果认为,依托业委会孵化中心,整合优秀社区书记、先进业委会主任、行业专家、政府相关职能部门等资源,能够建立完善的信息资源共享机制,并联动街道社区为居民提供法律援助、咨询、培训,引导物业合同的落实。

据介绍,业委会孵化中心成立后,共对业委会主任开展了5轮,共计2000多人次的培训;指导帮助48个业委会的换届;8个业委会的组建;表彰了20个履职先进的业委会,并给予一定的奖励。

作为物业和居民之间沟通的桥梁,如何让业委会更好地运转?张秋果告诉记者,除了建立孵化中心外,还要邀请相关行政部门工作人员、社区工作者、行业专家、业委会主任、物业企业负责人等,针对业委会工作中最容易遇到的问题进行培训和指导,组织异地考察学习,学习外地业委会建设中好的经验做法,提升业委会的履职能力。此外,还要建立业委会工作资源集聚平台,制作物业企业、外包服务、工程供应商、法律咨询、财务咨询等名单供业委会挑选。

北京市海淀和谐中心主任、中国人民大学公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任陈幽泓在接受媒体采访时曾表示,目前,社区治理领域的政策法律仍处于初步发展阶段。居民自治的问题,仅靠国家的法律远远不能解决,需要小区在相关政策和法律的基础上,去协商制定自己的规则。

中国人民大学陕西和谐中心研究院何志恒也认为,成立规范运作的业主大会和业主委员会意义重大,业主委员会建设的方向不止是业主认知的维权组织,更应该朝着促进小区持续建设的正能量方向发展。

(唐嘉艺、于新怡、孟竹、葛俊俊、轩召强、肖璐欣)

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(责编:曾帆、唐嘉艺)

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