江苏武进“三块地”改革取得突破 形成丰富经验

2018年01月15日13:18  
 

嘉泽镇总体规划

李腊明说,对照武进区《农村宅基地自愿有偿退出指导意见(试行)》,一家人反复商量后,决定自愿有偿退出宅基地和住房。

他告诉记者,按照嘉泽镇确定的基准价,他家退出宅基地和住房后,一共拿到77.6万元。其中,住房拆迁补偿款34.6万元,货币化安置费43万元。

像李腊明家这样选择有偿退出的,在西城村还有3户。

李腊明说:“退出的,都是全家进城或者全家搬到镇上定居的。以后,这样的情况会越来越多。”

因为农民当初获准使用宅基地是无偿的,所以,武进区在这项改革中,把补偿项目确定在住房拆迁和安置上。安置,统一采取货币化方式进行。连日来,记者在6个乡镇和街道采访了20多位基层干部和村民。他们都说,这种做法合情合理,有关标准也比较合理。

武进区采取一系列措施,处理农民退出的宅基地和住房,盘活并利用好这些闲置的资源。

这些措施主要包括:权属转让——农民可用出售住房等方式,将住房连同宅基地转让给本集体经济组织其他成员使用,或者用租赁方式流转给他人使用;权益转化——集体经济组织收购农民退出的住房;土地整治——集体经济组织通过土地综合整治、增减挂钩等方式,对农民退出的宅基地进行复垦开发;转换入市——集体经济组织将这些宅基地转换为集体经营性建设用地,公开入市。

全区各地都有农民自愿有偿退出宅基地和住房。目前,已有327户办完手续。

在一些农民全家迁居城镇的同时,美丽乡村建设的推进也让不少富裕起来的农民不愿离开家乡。其中,有的还想抓住乡村振兴战略实施中的新机遇,再大干一番。

同样在嘉泽镇,记者见到了另一位靠种植和销售苗木挣钱的农民。

他叫吕伟斌,家住满墩村。记者见到他时,他刚从江南农村商业银行办完贷款手续回来。这是他第二次办理“两权”抵押贷款。

农民有宅基地使用权和住房所有权。让农民能用这“两权”抵押贷款发展生产经营,是武进区的一大创新。2015年12月28日,吕伟斌第一次用这种方式贷款50万元。后来,他如期还清贷款。这次,他还是贷50万元。

2015年12月30日,全国首宗农房抵押贷款发放不动产权证

“今年苗木行情看好。我家田里,新品种月季有8000株,总价超过60万元。”吕伟斌说。

吕伟斌告诉记者,“两权”抵押贷款的利率不超过5%。与其他方式的贷款相比,这种贷款,他贷50万元,1年利息起码要少2.5万元。他说,种植新品种月季,赚钱多,但投入也大。他购买小苗的投入和后期的人工成本,靠的就是“两权”抵押贷款。

吕伟斌还透露,他的堂兄吕亚军去年12月也用这种方式,贷了30万元,用于建造智能化大棚,发展现代农业。

江苏省国土资源厅厅长李侃桢说,武进区的这项改革举措开全国先河,吕伟斌是全国农村办理“两权”抵押贷款第一人。

为了规范这项改革,武进区制定了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》《农民住房财产权抵押贷款风险共担机制试行办法》等一系列政策文件。

记者了解到,该区在这项改革中抓住了两个关键环节——

第一是区政府投入1000万元,设立“两权”抵押风险补偿基金。在还贷出险时,该基金承担出险金额的70%。这70%先由区政府动用基金向银行进行代偿,再由银行向贷款人进行追偿。最终,被用作代偿的基金将得以返还。

第二是银行积极参与。目前,江南农村商业银行、中国农业银行武进支行、交通银行武进支行等8家银行,都大力发展这一业务。其中,江南农村商业银行还大胆创新,推出了专属贷款产品。

到今年9月底,这些银行发放此类贷款累计已达到3706万元。农民们用这些贷款,发展种植业、养殖业和农产品加工业。自这项改革推出以来,所有到期贷款都按期归还。

常州市金融办副主任喻良骝说,此举让农村宅基地和农民住房这块“死资产”变成“活资本”,在一定程度上化解了“三农”融资难题。

由于种种原因,一些农户超标准占用了宅基地。对这些“超面积”者,怎么办呢?这是农村宅基地制度改革中必须解决的另一个大问题。

老农民华国龙家有4个人,包括他们夫妻俩和两个女儿。4个人,是同一个集体经济组织的成员。华国龙家原来位于花海大道附近,2009年因该大道拓宽需要而被征地拆迁。当时,村里考虑他的小女婿将要入赘,便在安置小区花都馨苑给他家安排了一套大户,宅基地面积为137.7平方米。

“至今,华国龙的小女婿还未入赘。按照区里现行的农村宅基地制度改革政策,4个人的家庭最多只能享受100平方米宅基地。”村委工作人员张国庆告诉记者。

张国庆还透露,花都馨苑一共有160多户,像华国龙家这样“超面积”的有几十户。他说,主要原因是人均宅基地面积标准改变了,“现在比以前紧了”。

对“超面积”者,武进区农村宅基地制度改革政策规定,由村集体经济组织收取“超面积” 部分宅基地有偿使用费。政策规定,对“超面积”部分,每平方米每年最低收取5元,最高收取20元。具体执行标准,由村民代表会议决定。按30年计算,“超面积”者一次性缴清费用。

对照政策,华国龙家所在的跃进村召开村民代表会议决定,对“超面积”部分按照每平方米每年5元收取有偿使用费。华国龙家一次性缴清了5655元。

目前,该区已有121户农民办理了“超面积” 部分宅基地有偿使用手续,村集体经济组织收取有偿使用费51.5万元。这项工作,全区还在大力推进。

武进区规定,这笔钱用于村集体公共支出。

跃进村党总支书记张建荣告诉记者,对新建住房者,全区现在都按照武进区《农村宅基地审批管理办法(试行)》执行,在审批时严格控制宅基地面积。

(责编:秦晶、吴昊)

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